温馨提示
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是大多数房产纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的交接方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范因约定不清等产生的纠纷。此外，在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的背景下，购房者在准备购房前，最好能事先咨询住建委、银行等相关机构，全面了解当前房产交易过程中的限购政策、贷款政策等相关政策后，再与开发商签订认购协议、正式合同，避免因不了解政策而产生不必要的违约责任或其他房产纠纷。
热点一：逾期交房纠纷
商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。
【案情回放】
李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，请求法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共人民币5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房状态并非李女士所述，而是已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
在本案中，法院综合考虑违约金数额、李女士已付款利息、租房费损失等，最终判令房开公司向李女士赔付人民币共计3.6万余元。
热点二：限购政策引发的合同纠纷
商品房买卖合同是在限购新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是购房者在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求购房者继续履行合同，对其明显不公平。购房者可以依据情势变更原则请求人民法院变更或者解除合同。
【案情回放】
2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（下称"国十条"）调控政策出台。"国十条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。
以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，对合同进行修改与补充；协商不成的，争取调解解决。就限购政策引起的买卖合同纠纷，一般而言处理原则为：合同签署发生在限购政策之前，履行过程中，由于限购政策导致合同履行不能的，法院支持解除合同，买、卖双方互不承担违约责任；合同签署发生在限购政策之后，履行时发生履行不能情况的，法院判决解除合同，根据双方各自的过错判决其承担相应的责任。
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